Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Şartlarda Tahliye Edebilir? 2026 Güncel Tahliye Sebepleri

Kira ilişkileri, son yıllarda hem ev sahipleri hem de kiracılar açısından en çok uyuşmazlık yaşanan hukuk alanlarından biri haline gelmiştir. Artan kira bedelleri, piyasa koşullarının değişmesi, uzun süredir aynı evde oturan kiracılar, yeni maliklerin taşınmazı kullanmak istemesi, kira ödemelerinin aksaması ve tahliye taahhütleri sebebiyle birçok kişi “Ev sahibi kiracıyı hangi şartlarda tahliye edebilir?” sorusunun cevabını aramaktadır.

Ancak Türk hukukunda ev sahibinin kiracıyı istediği zaman ve istediği gerekçeyle çıkarması mümkün değildir. Kiracının tahliyesi için kanunda öngörülen geçerli bir tahliye sebebinin bulunması, doğru usulün izlenmesi, sürelerin kaçırılmaması ve çoğu durumda mahkeme ya da icra yoluna başvurulması gerekir. Ev sahibinin “kiram düşük kaldı”, “evi satacağım”, “başka kiracıya daha yüksek bedelle vermek istiyorum” veya “kiracıyı artık istemiyorum” demesi tek başına tahliye sebebi oluşturmaz.

2026 yılı itibarıyla konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının tahliyesi bakımından Türk Borçlar Kanunu hükümleri uygulanmaya devam etmektedir. Bunun yanında kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvuru zorunluluğu da uygulamada önemli bir dava şartı haline gelmiştir. Bu nedenle tahliye sürecinde yalnızca haklı sebebin bulunması yeterli değildir; arabuluculuk, ihtar, dava süresi, görevli mahkeme ve icra yolu gibi usul kuralları da dikkatle değerlendirilmelidir.

Avukat Barış Çalışkan Hukuk Bürosu olarak bu yazıda, 2026 yılı güncel uygulaması çerçevesinde ev sahibinin kiracıyı hangi şartlarda tahliye edebileceğini, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını, yeni malikin tahliye hakkını, tahliye taahhütnamesini, kirasını ödemeyen kiracının çıkarılmasını, iki haklı ihtar yolunu, 10 yıllık kiracının tahliyesini ve tahliye davasında dikkat edilmesi gerekenleri ayrıntılı şekilde ele alıyoruz.

Ev Sahibi Kiracıyı İstediği Zaman Çıkarabilir mi?

Hayır. Ev sahibi, kiracıyı yalnızca kendi isteğiyle, sözlü bildirimle veya “sözleşme bitti, çık” diyerek tahliye edemez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kanun tarafından güçlü şekilde korunur. Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitmesi, kiraya veren açısından sözleşmenin kendiliğinden sona erdiği anlamına gelmez. Kiracı sözleşme bitmeden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır.

Bu nedenle uygulamada sık görülen “kontrat bitti, kiracı çıkmak zorunda” düşüncesi doğru değildir. Kontratın bitmesi, kiraya verene otomatik tahliye hakkı vermez. Ev sahibinin kiracıyı çıkarabilmesi için kanunda düzenlenen özel tahliye sebeplerinden birinin mevcut olması gerekir.

Ev sahibi kiracıyı tahliye etmek istiyorsa öncelikle hangi hukuki sebebe dayanacağını belirlemelidir. İhtiyaç nedeniyle tahliye mi istenecek? Kiracı kira ödemiyor mu? Yazılı tahliye taahhüdü var mı? Yeni malik taşınmazı kendisi mi kullanacak? Kiracı aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturabileceği başka bir konuta mı sahip? Kira ilişkisi 10 yıllık uzama süresini doldurdu mu? Her tahliye sebebinin şartları ve süreleri farklıdır.

2026 Yılında Kiracı Tahliyesinde Temel Sebepler

Ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi için başvurabileceği başlıca yollar şunlardır:

İhtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye, yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye, yazılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliye, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye, kiracının veya eşinin aynı ilçe/belde sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun bulunması, 10 yıllık uzama süresi sonunda tahliye, kiralananın kötü kullanılması veya komşulara rahatsızlık verilmesi nedeniyle tahliye.

Bu sebeplerin her biri farklı hukuki koşullara bağlıdır. Yanlış tahliye sebebine dayanmak, yanlış ihtar çekmek, süreyi kaçırmak veya arabuluculuk dava şartını yerine getirmemek davanın reddine neden olabilir. Bu nedenle tahliye süreci başlatılmadan önce kira sözleşmesi, ödeme geçmişi, ihtarlar, tapu kayıtları, ihtiyaç durumu ve varsa tahliye taahhüdü ayrıntılı şekilde incelenmelidir.

İhtiyaç Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Ev sahibinin en çok başvurduğu tahliye yollarından biri ihtiyaç nedeniyle tahliye davasıdır. Türk Borçlar Kanunu’na göre kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa kiracının tahliyesini talep edebilir.

Burada önemli olan ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olmasıdır. Ev sahibinin yalnızca daha yüksek kira elde etmek istemesi ihtiyaç sebebi sayılmaz. Örneğin ev sahibinin kendisinin kirada oturması, çocuğunun evlenecek olması, anne veya babasının bakıma ihtiyaç duyması, işyerini kendi işletmesi için kullanmak istemesi, mevcut konutun aile ihtiyaçlarını karşılamaması gibi durumlar somut olaya göre ihtiyaç iddiasını destekleyebilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için belirli süreler vardır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemlerine ve bildirim sürelerine uyularak dava açılması gerekir. Sürelerin doğru hesaplanmaması davanın reddine yol açabilir.

Mahkeme, ihtiyaç iddiasını her dosyada ayrı değerlendirir. Ev sahibinin gerçekten taşınma zorunluluğu olup olmadığı, başka taşınmazlarının bulunup bulunmadığı, ihtiyacın geçici mi sürekli mi olduğu, tahliye talebinin dürüstlük kuralına uygun olup olmadığı incelenir. İhtiyaç nedeniyle tahliye kararı alındıktan sonra kiraya veren taşınmazı haklı sebep olmadan üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralayamaz. Aksi durumda eski kiracı tazminat talep edebilir.

Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye

Kiralanan taşınmazın yeniden inşası, esaslı onarımı, genişletilmesi veya imarı gerekiyorsa ve bu işlemler sırasında taşınmazın kullanılması mümkün değilse ev sahibi tahliye davası açabilir. Bu sebep özellikle eski binaların yenilenmesi, kentsel dönüşüm, kapsamlı tadilat veya yapının kullanım amacının değiştirilmesi gibi durumlarda gündeme gelir.

Ancak her tadilat tahliye sebebi değildir. Basit boya, bakım, mutfak yenilemesi veya küçük onarımlar kiracının tahliyesi için yeterli olmayabilir. Tahliye için yapılacak işlemin esaslı nitelikte olması ve kiralananın bu süreçte kullanılmasının mümkün olmaması gerekir. Mahkeme gerekli görürse proje, ruhsat, belediye belgeleri, keşif ve bilirkişi incelemesiyle durumun gerçekliğini araştırabilir.

Yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, haklı sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Eski kiracının yeniden kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu nedenle bu tahliye sebebi kötü niyetli kullanılmamalıdır.

Yeni Malik Kiracıyı Tahliye Edebilir mi?

Kiralanan taşınmazın satılması, kiracının otomatik olarak çıkacağı anlamına gelmez. Yeni malik, taşınmazı satın aldığı anda mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Yani “ev satıldı, kiracı hemen çıkmak zorunda” düşüncesi hukuken doğru değildir.

Ancak yeni malik, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma ihtiyacı duyuyorsa tahliye hakkına sahip olabilir. Bunun için taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmalı ve edinme tarihinden itibaren altı ay sonra tahliye davası açılmalıdır. Yeni malik isterse sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

Yeni malikin ihtiyacı da gerçek ve samimi olmalıdır. Taşınmazı yatırım amacıyla satın almak veya kirayı artırmak istemek tek başına tahliye sebebi değildir. Mahkeme, yeni malikin başka konutunun olup olmadığını, gerçekten taşınma ihtiyacı bulunup bulunmadığını ve ihtiyacın dürüstlük kuralına uygun olup olmadığını değerlendirir.

Yazılı Tahliye Taahhüdü ile Kiracı Tahliyesi

Tahliye taahhüdü, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağını yazılı olarak üstlenmesidir. Uygulamada ev sahiplerinin en sık başvurduğu tahliye yollarından biridir. Ancak geçerli bir tahliye taahhüdünden söz edebilmek için bazı şartların birlikte bulunması gerekir.

Tahliye taahhüdü yazılı olmalıdır. Kiracı tarafından verilmelidir. Tahliye tarihi açık ve belirli olmalıdır. En önemlisi, taahhüt kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır. Kira sözleşmesiyle aynı gün veya kiralanan teslim edilmeden önce alınan tahliye taahhütleri geçersizlik tartışmasına açık olabilir. Çünkü kiracı, evi tutabilmek için baskı altında taahhüt vermiş sayılabilir.

Kiracı, taahhütte belirtilen tarihte evi boşaltmazsa kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurabilir veya tahliye davası açabilir. Bu bir aylık süre çok önemlidir. Süre kaçırılırsa aynı taahhüde dayanarak tahliye talep etmek mümkün olmayabilir.

Tahliye taahhüdünde tarih sonradan doldurulmuşsa, imza inkarı varsa, taahhüdün boş olarak imzalatıldığı iddia ediliyorsa veya birden fazla kiracı bulunuyorsa, dosya daha teknik hale gelir. Özellikle aile konutu niteliğindeki kiralamalarda eşin rızası, kiracıların tamamının imzası ve taahhüdün düzenlenme şekli ayrıca değerlendirilmelidir.

Kirasını Ödemeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Kiracının kira bedelini ödememesi, ev sahibi açısından en önemli tahliye sebeplerinden biridir. Kiracı kira borcunu ödemezse ev sahibi iki farklı yola başvurabilir: temerrüt nedeniyle tahliye veya iki haklı ihtar nedeniyle tahliye.

Temerrüt nedeniyle tahliyede kiracıya yazılı ihtar gönderilerek kira borcunu ödemesi için en az otuz günlük süre verilir. Kiracı bu süre içinde borcu ödemezse kira sözleşmesi feshedilebilir ve tahliye talep edilebilir. Uygulamada bu yol çoğunlukla icra takibi üzerinden işletilir. Kiracı ödeme emrine rağmen borcu ödemez veya süresinde itiraz etmezse tahliye süreci ilerleyebilir.

Kira borcunun eksik ödenmesi, düzensiz ödenmesi veya sürekli gecikmeli ödenmesi de somut olaya göre ev sahibine haklar sağlayabilir. Ancak ev sahibinin tahliye sürecinde yaptığı ihtarın içeriği, ödeme süresi, borç miktarı ve tebligatın usulüne uygunluğu çok önemlidir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Kiracı, aynı kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemez ve bu nedenle kiraya veren iki haklı ihtar göndermek zorunda kalırsa, kiraya veren iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açabilir. Bu yol, özellikle kirasını sürekli geciktiren kiracılar bakımından önemlidir.

İki haklı ihtar için dikkat edilmesi gereken hususlar vardır. İhtarlar aynı kira yılı içinde yapılmalıdır. İhtarlar kira bedelinin ödenmemesi veya geç ödenmesi nedeniyle haklı olmalıdır. Kiracı ihtardan önce borcu ödemişse ihtarın haklılığı tartışmalı hale gelebilir. İhtarların yazılı olması ve tebligatın ispatlanabilir şekilde yapılması gerekir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre kaçırılırsa tahliye davası reddedilebilir. Bu nedenle ev sahiplerinin geciken kira ödemelerinde rastgele mesaj göndermek yerine hukuki sonuç doğuracak şekilde ihtar sürecini yürütmesi önemlidir.

10 Yıllık Kiracı Tahliye Edilebilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının uzun süre aynı taşınmazda oturması, belirli şartlarda ev sahibine tahliye hakkı verebilir. Türk Borçlar Kanunu’na göre on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak bunun için uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim yapılması gerekir.

Burada önemli olan, 10 yılın kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren değil, belirli süreli sözleşmenin ilk süresinin bitiminden sonra başlayan uzama yılları üzerinden hesaplanmasıdır. Örneğin bir yıllık kira sözleşmesinde ilk yıl bittikten sonra uzama yılları işlemeye başlar. On yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra kiraya veren, kanundaki bildirim süresine uyarak tahliye hakkını kullanabilir.

Bu nedenle “kiracı 10 yıldır oturuyor, hemen çıkarılır” ifadesi her zaman doğru değildir. Sözleşmenin başlangıç tarihi, ilk kira süresi, uzama yılları ve bildirim tarihleri dikkatle hesaplanmalıdır.

Kiracının Aynı İlçe veya Belde İçinde Evi Varsa Tahliye

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren kira sözleşmesi yapılırken bunu bilmiyorsa, ev sahibi tahliye davası açabilir. Bu düzenleme, kiracının barınma ihtiyacını korurken aynı zamanda kiraya vereni gereksiz şekilde taşınmazından mahrum bırakmamayı amaçlar.

Bu tahliye sebebinin uygulanabilmesi için kiracının veya eşinin konutunun gerçekten oturmaya elverişli olması gerekir. Tapuda kayıtlı her taşınmaz bu kapsama girmez. Konutun aynı ilçe veya belde sınırları içinde bulunması, kullanılabilir durumda olması ve kiracının barınma ihtiyacını karşılayabilecek nitelikte olması gerekir.

Kiraya verenin sözleşme sırasında bu durumu bilmemesi de şarttır. Eğer ev sahibi sözleşme kurulurken kiracının aynı yerde evi olduğunu biliyorsa, sonradan bu sebebe dayanarak tahliye istemesi mümkün olmayabilir.

Kiralananı Kötü Kullanan veya Komşuları Rahatsız Eden Kiracı Tahliye Edilebilir mi?

Kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve komşulara saygı göstermek zorundadır. Kiracının taşınmaza zarar vermesi, apartman düzenini bozması, sürekli gürültü yapması, komşuları rahatsız etmesi, taşınmazı sözleşmeye aykırı şekilde kullanması veya kiralananda hukuka aykırı faaliyet yürütmesi tahliye sebebi olabilir.

Bu durumda ev sahibinin genellikle kiracıya yazılı ihtar göndererek aykırılığın giderilmesi için süre vermesi gerekir. Ancak bazı ağır durumlarda süre verilmesine gerek olmaksızın sözleşmenin feshi gündeme gelebilir. Örneğin kiralanana kasten ciddi zarar verilmesi, çevreye ağır rahatsızlık verilmesi veya aykırılığın giderilmesinin beklenemeyeceği hallerde daha hızlı hareket edilebilir.

Bu tür davalarda apartman yönetimi tutanakları, komşu tanıkları, kolluk tutanakları, fotoğraflar, videolar, hasar tespit raporları ve yazılı uyarılar önemli delil niteliği taşır.

Kira Artışını Kabul Etmeyen Kiracı Tahliye Edilebilir mi?

Kiracının ev sahibinin istediği yüksek kira artışını kabul etmemesi tek başına tahliye sebebi değildir. 2026 yılında kira artışları bakımından tarafların sözleşme hükümleri ve Türk Borçlar Kanunu’ndaki sınırlamalar dikkate alınır. Ev sahibi, kanunen veya sözleşmeye göre uygulanabilecek artış oranının üzerinde kira talep ederse kiracının bunu kabul etmemesi tahliye gerekçesi yapılamaz.

Kira bedeli piyasa koşullarına göre düşük kaldıysa, şartları varsa kira tespit davası veya kira uyarlama davası gündeme gelebilir. Ancak kira tespit davası ile tahliye davası birbirinden farklıdır. Ev sahibi kira düşük diye doğrudan kiracıyı çıkaramaz. Kira bedelinin artırılması için doğru dava türüne başvurulmalıdır.

Ev Satılırsa Kiracı Çıkmak Zorunda mı?

Ev satıldığında kiracı otomatik olarak tahliye edilmez. Yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Kiracı, eski sözleşme koşullarıyla oturmaya devam eder. Ancak yeni malik gerçekten konuta ihtiyaç duyuyorsa ve kanundaki süreleri uygularsa tahliye davası açabilir.

Yeni malik, taşınmazı satın aldıktan sonra bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmalı ve edinme tarihinden altı ay sonra dava açmalıdır. Alternatif olarak sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Burada da ihtiyaç iddiasının samimi ve gerçek olması aranır.

Tahliye Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?

2026 yılı itibarıyla kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Tahliye davaları da genel olarak bu kapsamdadır. Arabulucuya başvurmadan doğrudan dava açılması halinde mahkeme davayı dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedebilir.

Ancak önemli bir istisna vardır. İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler arabuluculuk zorunluluğunun dışında tutulmuştur. Bu nedenle özellikle kira borcunun ödenmemesi veya tahliye taahhüdüne dayalı icra takiplerinde arabuluculuk gerekip gerekmediği, başvurulacak yolun niteliğine göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Arabuluculuk sürecinde taraflar tahliye tarihi, kira borcu, ödeme planı, yeni kira bedeli veya taşınmazın boşaltılması konusunda anlaşabilir. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte dava açılabilir.

Tahliye Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise genel olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya davalının yerleşim yeri mahkemesi gibi usul kurallarına göre belirlenir. Uygulamada taşınmazın bulunduğu yerde dava açılması çoğu zaman daha pratik ve isabetli olur.

Tahliye davası açılmadan önce kira sözleşmesi, tapu kaydı, ödeme belgeleri, ihtarnameler, tahliye taahhüdü, arabuluculuk son tutanağı, tanık bilgileri ve diğer deliller hazırlanmalıdır. Dilekçede tahliye sebebi açıkça belirtilmeli, hukuki dayanak doğru kurulmalı ve sürelerin kaçırılmadığı gösterilmelidir.

Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Tahliye davasının süresi, dosyanın türüne ve mahkemenin iş yoğunluğuna göre değişir. Tahliye taahhüdüne dayalı dosyalar, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarına göre daha kısa sürede sonuçlanabilir. Ancak imza itirazı, taahhüdün geçerliliği, ihtiyaç iddiasının ispatı, keşif, bilirkişi incelemesi, tanık dinlenmesi ve istinaf süreci davayı uzatabilir.

Uygulamada tahliye davaları birkaç ay ile birkaç yıl arasında değişen sürelerde sonuçlanabilir. Özellikle ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında mahkeme ihtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığını ayrıntılı şekilde araştırır. Arabuluculuk süreci, dava dilekçesi, tebligatlar, duruşmalar ve kararın kesinleşmesi de toplam süreyi etkiler.

Bu nedenle “kiracıyı kaç ayda çıkarırım?” sorusuna tek bir kesin cevap vermek doğru değildir. Dosyanın niteliği, delillerin gücü, tahliye sebebi ve usul işlemlerinin doğru yürütülmesi süre üzerinde belirleyici olur.

Ev Sahibinin En Sık Yaptığı Hatalar

Ev sahipleri tahliye sürecinde bazı hatalar nedeniyle haklı oldukları halde dava kaybedebilir veya süreç uzayabilir. En sık yapılan hatalardan biri, sözlü ihtarla kiracının çıkarılabileceğini düşünmektir. Hukuki sonuç doğuracak ihtarlar yazılı ve ispatlanabilir şekilde yapılmalıdır.

Bir diğer hata, kira sözleşmesi bittiği için kiracının otomatik çıkacağını düşünmektir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin bitmesi ev sahibine tek başına tahliye hakkı vermez.

Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı gün alınması, taahhütte tahliye tarihinin belirsiz olması, bir aylık sürenin kaçırılması, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında ihtiyacın somut delillerle ispatlanmaması, arabuluculuğa başvurulmadan dava açılması ve yanlış dava türünün seçilmesi de önemli hatalardır.

Tahliye sürecinde kiracının elektriğini, suyunu, doğalgazını kestirmek, kilidi değiştirmek, eşyaları dışarı çıkarmak veya fiili müdahalede bulunmak kesinlikle hukuka aykırıdır. Ev sahibi haklı olsa bile tahliye ancak hukuki yollarla sağlanmalıdır. Aksi halde ev sahibi tazminat ve ceza hukuku sorumluluğuyla karşılaşabilir.

Kiracının Tahliyesi İçin Hangi Belgeler Gerekir?

Tahliye sebebine göre gerekli belgeler değişir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında tapu kaydı, kira sözleşmesi, ihtiyaç durumunu gösteren belgeler, ev sahibinin mevcut konut durumu, aile nüfus kayıtları ve tanık beyanları önemlidir. Yeni malik tahliyesinde tapu devri, edinme tarihi ve kiracıya gönderilen bildirim gerekir.

Tahliye taahhüdüne dayalı tahliyede yazılı tahliye taahhüdü, kira sözleşmesi ve icra ya da dava başvurusunun süresinde yapıldığını gösteren belgeler gerekir. Kira ödememe halinde kira sözleşmesi, banka kayıtları, ödeme dekontları, ihtarnameler, icra takip belgeleri ve tebligatlar önem taşır.

İki haklı ihtarda ise aynı kira yılı içinde gönderilen iki ayrı haklı ihtar ve kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açıldığını gösteren bilgiler dosyaya sunulmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Ev sahibi kiracıyı kontrat bitince çıkarabilir mi?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kontratın bitmesi kiraya verene otomatik tahliye hakkı vermez. Kanunda sayılan tahliye sebeplerinden biri bulunmalıdır.

Ev sahibi kendim oturacağım diyerek kiracıyı çıkarabilir mi?

Evet, ancak ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Ev sahibi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa tahliye davası açabilir.

Kirasını ödemeyen kiracı hemen çıkarılır mı?

Kiracı kira ödemezse ev sahibi ihtar veya icra yoluyla süreç başlatabilir. Ancak tahliye için kanundaki süreler, tebligatlar ve usul kuralları uygulanmalıdır.

Tahliye taahhüdü varsa kiracı kesin çıkar mı?

Geçerli bir tahliye taahhüdü güçlü bir tahliye sebebidir. Ancak taahhüdün yazılı olması, teslimden sonra verilmesi, tahliye tarihinin belirli olması ve bir aylık sürede icra veya dava yoluna başvurulması gerekir.

Ev satılırsa kiracı çıkmak zorunda mı?

Hayır. Ev satılınca kiracı otomatik olarak çıkmaz. Yeni malik ihtiyaç sebebine dayanıyorsa kanundaki bildirim ve dava sürelerine uyarak tahliye isteyebilir.

Kiracı yüksek kira artışını kabul etmezse çıkarılabilir mi?

Hayır. Kiracının kanuna aykırı yüksek kira artışını kabul etmemesi tahliye sebebi değildir. Kira bedeli düşük kaldıysa şartları varsa kira tespit veya uyarlama davası açılabilir.

10 yıllık kiracı tahliye edilebilir mi?

Evet, ancak 10 yıllık uzama süresinin dolması ve kanundaki bildirim süresine uyulması gerekir. Süre hesabı dikkatle yapılmalıdır.

Tahliye davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?

Kira ilişkisinden kaynaklanan birçok tahliye davasında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerekir. Ancak ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin bazı yollar bu zorunluluğun dışındadır.

Sonuç: Kiracı Tahliyesinde Haklı Sebep ve Doğru Usul Birlikte Olmalıdır

Ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi için yalnızca istemesi yeterli değildir. Kanunda düzenlenen geçerli bir tahliye sebebi bulunmalı, bu sebep somut delillerle ispatlanmalı ve usul kurallarına uygun şekilde hareket edilmelidir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malikin ihtiyacı, tahliye taahhüdü, kira ödememe, iki haklı ihtar, 10 yıllık uzama süresi, yeniden inşa ve imar gibi sebepler ev sahibine tahliye hakkı verebilir. Ancak her bir sebep farklı şartlara ve sürelere bağlıdır. Yanlış ihtar, eksik belge, süresi kaçırılmış dava veya arabuluculuk şartının yerine getirilmemesi tahliye sürecini olumsuz etkileyebilir.

Kiracı tahliyesinde hukuka aykırı fiili müdahalelerden kaçınılmalı, elektrik-su kesme, kilit değiştirme, eşyaları dışarı çıkarma gibi yöntemlere başvurulmamalıdır. Tahliye ancak mahkeme veya icra yoluyla, kanuni usule uygun şekilde gerçekleştirilmelidir.

Avukat Barış Çalışkan Hukuk Bürosu olarak, ihtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdüne dayalı tahliye, kira ödememe nedeniyle tahliye, iki haklı ihtar, yeni malik tahliyesi, kira tespit davası ve kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreçlerinde hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktayız.

Av. Barış Çalışkan
Kira Hukuku ve Tahliye Davaları
www.avukatbariscaliskan.com